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2026年，是非常特别的一年。
帮大家回忆一下，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，用作保障2600万新市民、青年人住有所居。
再跟大家说个小知识点：“十四五”时期是指 2021年到2025年 。
由此，我们不难得出一个结论。
今年，将是870万保租房全面入市的第一年。
那么，这870万套保租房筹集得怎么样了？
我搜集了部分数据，可供大家参考——
北京“十四五”期间的目标是 累计建设筹措保租房 4 0万套（间）。
2025年末， 北京市累计建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间），超额完成原定目标。
上海“十四五”期间的目标是 累计建设筹措保租房60万套（间）以上。
截至 2025年 11月，上海已累计筹措保租房61万套（间），供应40.4万套（间），提前完成 “ 十四五 ” 规划目标。
深圳“十四五”期间目标都是筹建 60万套（间）保租房。
自十四五以来，深圳新增的保障性住房已经达到63.2万间。
根据以上几个城市的完成情况，我们很容易地就能找到几个关键。
1、870万保租房只是及格线。
北京的目标是40万套，但人家筹集了67万套， 直接多出27万套，完成率达167.5%！ 上海的目标是60万套，结果2025年还没过完，就凑了61万套保障房源。
所以，到底筹集了多少套保租房？
只会比870万套多，具体多了多少，目前没有人知道。
2、2026年是保租房供应大爆发的一年。
众所周知，保租房的来源分“筹集”和“建设”两种方式。
筹集会更迅速，基本可以理解为官方收购改造各种烂尾盘、滞销盘，甚至是公寓、厂房，快的话几个月半年就能入市。
而建设的话，则需要经历从无到有的过程， 具有一定的滞后性。
还是以北京为例，筹建67万套保障房，其中43万套竣工，24万套还在路上。 相当于35%的房源会滞后入市。
其它地区也一样，如上海还有20万套保租房没有进入市场。
据不完全统计，北上广深杭 核心八城近4年新开集中式公寓项目 （主要为保租房项目） 中，约70%以上来源于新建，尤其是2023年，总体新建项目比例高达78.3%。
因此，2026年是保租房的大年。
五年积累下超870万套保障房全面入市，并且大量房源集中在2026年进入市场！
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显然，租房市场已经慌了。
根据中指数据统计，拉出近几年的50城住宅平均租金的走势图，我们会发现房东们过了几年的苦日子。
自2022年以来，50城住宅租金就大体呈现往下走的趋势。这是市场下行带来的结果。
更凄惨的是， 2025年下半年开始，50城住宅租金又大幅下调了一波。 这是市场下行与天量保租房入市带来的双杀，让本就凄惨的租房市场雪上加霜。
房东们好不容易熬过了春节，本以为能趁着节后的“返城潮”稳一波租金，没想到——
今年的保租房率先开始降价了。
3月份，西安市住建局《关于做好外来务工人员租赁保障性租赁住房有关事项的通知》，外来务工人员选择保障性租赁住房优惠活动项目时，租金价格可享受10%到50%的优惠。
以西安的希望里滦溪为例，备案租金10.96元/㎡/月，减半后每平米才5块多， 一套57㎡的单间，月租金也就300块左右。
珠海今年的几个保障房项目 ， 实际执行的租金标准比市场价低了30%。
其中，整个 东澳岛南沙湾片区保障性租赁住房租金，按照评估租金58元/平方米/月的70%收取，即租金为40.6元/平方米/月 。
北京“海青安居”对毕业生实行5-6折 ， 以海淀区备案均价约109.5元/㎡ / 月计算，40㎡左右的公寓首年租金约2640元/月 ，性价比非常高。
保租房为何降这么狠？
一来为了迎合政策的需求，要千方百计地为自家城市抢占人口，通过居住让利换来人口的流入。
二来， 你以为保租房的日子就不难过吗？
早在2023年开始，市场上的5个保租房REITs项目的平均出租率就持续下滑。从2023年的二季度的98%到2024年三季度的95%，足足下滑了3个点。
具体到城市上，以上海为例，全市投运的保租房平均出租率达74%，其中运营超过6个月的项目平均出租率超87%，仅有部分社区出租率超过90%。
杭州也一样，保租房的出租率在60-80%的区间浮动。
按照长租公寓行业的标准， 公寓的出租率一般要达到80%以上才能实现盈利，而保租房的出租率刚好在这条线上挣扎。
这才是保租房降价的真正原因。
通过价格让利，把出租率往上提一提，把民生工程办得更漂亮一点。
由此，租房市场也紧跟着降价。
今年一季度，上海住房租赁市场的租金环比下降了0.6%。
其中，降价影响最大的就是一二居室的小户型。一居室的租金降幅在0.6-1.0%的区间，二居室的租金降幅在0.4-0.7%的区间。
按照一居室3000-5000元一个月的租金水平计算， 房东们最多要每月割肉500块。
上海隔壁的杭州， 2026年3月杭州全市平均租金约为45-48元/平方米/月，较2025年同期下降约10%-15% 。
其中 ，如朝晖、德胜等片区两室户型月租金已回落至2300-2900元。
截至2025年末， 杭州全市新增了15万人，没想到租金反而下降了那么多。
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熬过今年，是不是就有转机了？
我想告诉你： 保租房的筹集建设还远没到停止的时候。
今年2月份， 上海出台了收购二手房用于保障性租赁住房的政策，首批试点就在浦东新区、静安区、徐汇区，由各区的公租房公司作为收购主体，由中国建设银行提供金融支持。
一看，就是大动作！
其实过去也有收购二手房作为保租房的案例，但都是地方政府自主收购，靠的是地方财政，难以成规模。而 上海不仅仅有地方财政的支持，还有银行提供金融支持。
3月底，上海静安一套老破小就被正式收购用作保租房。
除此之外，许多地区在今年都有类似的操作。
济南起步区推出“全款收旧房”“全城收旧房”的政策，计划分批次组织1000套住房的“以旧换新”。
杭州市富阳区也启动了“以旧换新”，由区属国企乐居集团代表政府面向市场直接收购二手房，富阳乐居集团计划收购200套二手房，未来用于保障性租赁住房。
宁波累计收储二手房用作保障房的套数已经超过千套。
通过把二手房转换成保租房的方式，未来保租房的筹集和入市会更加迅猛。
根据克尔瑞的预测，未来五年，光是北上广深杭等八 座城市仍然会有天量的保租房进入租房市场。
这个套数大约在50万套。
最后，说个大家最关心的问题。
未来的租房市场，咱们还能不能喝口汤了？
关键在于保租房到底和哪类出租房源在竞争。
通常情况下，保租房的 建筑面积标准不超过70平方米 ，以小户型为主，常见户型包括一居室、二居室等，适合单身人士、夫妻或小家庭居住 。 仅有少量 项目会根据实际需求设置少量三居室或更大户型 。
部分由宿舍厂房等改造的保租房面积甚至在 20-45平方米 。
本次上海收购的二手房也是50方左右的老破小。
也就是说，未来你个体房东想要有个可观的租金收益，只能找一找三房房源，或者是在中高端的市场搏一搏。
再换句话说， 非核心地段的老破小可能没啥价值了。
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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